從2004年起，中央一號(hào)文件連續(xù)多年聚焦三農(nóng)問題，不斷釋放政策紅利，推動(dòng)農(nóng)業(yè)創(chuàng)新，加之中央經(jīng)濟(jì)政策不斷加大結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革力度，堅(jiān)持貫徹“三去一降一補(bǔ)”總方針，去杠桿、去庫存力度不斷加大.從促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的角度，市民農(nóng)莊在以上兩大政策導(dǎo)向的加持下是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)互動(dòng)、農(nóng)民增收創(chuàng)富和一體化發(fā)展的一種良好模式，也是實(shí)踐習(xí)主席提出的“看得見山，望得見水，記得住鄉(xiāng)愁”美麗中國(guó)夢(mèng)的一種途徑。在這樣的背景下，許多國(guó)有企業(yè)、上市公司和地方龍頭企業(yè)開始在試點(diǎn)地區(qū)布局市民農(nóng)莊項(xiàng)目，激活農(nóng)村土地要素，以期達(dá)到資本下沉、陳倉保值，收獲明確而穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益目標(biāo)。

一、市民農(nóng)莊的概念市民農(nóng)莊概念由國(guó)開金融最早提出，本質(zhì)上是一種城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的開發(fā)模式。它以“大企業(yè)融合村集體經(jīng)濟(jì)組織”為平臺(tái)、以頂層設(shè)計(jì)、系統(tǒng)規(guī)劃、統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)融合為方法，以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)為原則，優(yōu)先從大中型城市周邊城郊結(jié)合區(qū)域選取試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)市民下鄉(xiāng)及資金技術(shù)下鄉(xiāng)，推動(dòng)各項(xiàng)生產(chǎn)要素向鄉(xiāng)村匯聚，在保證農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入的基礎(chǔ)上使農(nóng)村發(fā)展對(duì)接城市需求和城市資源，從而有效回流資金，推動(dòng)鄉(xiāng)村持續(xù)發(fā)展。

二、市民農(nóng)莊開發(fā)模式的特點(diǎn)市民農(nóng)莊的開發(fā)模式需要包括運(yùn)營(yíng)商和資源方兩個(gè)團(tuán)隊(duì)的配合，運(yùn)營(yíng)商的優(yōu)勢(shì)在于資金實(shí)力和項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)的缺乏使其需要尋找農(nóng)業(yè)資源方以戰(zhàn)略合作形式共同參與市民農(nóng)莊的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。其中，運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)投資開發(fā)與運(yùn)營(yíng)；資源方包括農(nóng)業(yè)科研院所、農(nóng)業(yè)技術(shù)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等，主要負(fù)責(zé)技術(shù)支持、技術(shù)管理及農(nóng)業(yè)設(shè)施的后期維護(hù)。

具體的操作機(jī)制需要政府、村集體組織、農(nóng)戶、開發(fā)商共同參與和合作，形成四位一體的復(fù)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。政府提供農(nóng)業(yè)專項(xiàng)資金補(bǔ)貼、用地和政策扶持，開發(fā)商負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營(yíng)管理，農(nóng)民可以通過村集體入股參與開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，也可以成為員工參與職業(yè)耕種，還可以出租自有民房、農(nóng)田獲取要素收益在這樣多方合作的模式下，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

三、開發(fā)市民農(nóng)莊的兩點(diǎn)先決條件

（1）深刻理解農(nóng)村土地制度改革，讀懂項(xiàng)目所在地農(nóng)村土地政策

全面深化改革需要強(qiáng)有力的政治制度來支撐和穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境來保障，我國(guó)的農(nóng)村土地制度改革正是在黨的正確指引與堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，以及國(guó)內(nèi)優(yōu)渥的政治、社會(huì)環(huán)境下拉開序幕的。2013年黨的十八屆三中全會(huì)《決定》，明確提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)營(yíng)。隨著農(nóng)村土地管理制度改革的頂層設(shè)計(jì)正式提出，試點(diǎn)工作也隨著《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，《農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則》及地方配套政策的出臺(tái)，在全國(guó)積累了大量先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。包括成都多利農(nóng)莊，莫干山裸心谷，潯龍河長(zhǎng)沙院子等在內(nèi)的成功案例，無不深刻理解了農(nóng)村土地制度改革現(xiàn)階段的要義，較為集中的共識(shí)是它們準(zhǔn)確把握了農(nóng)村土改“三塊地”，即農(nóng)村土地征地制度改革，集體建設(shè)用地的入市改革和宅基地制度改革的方向（詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)回顧《德泓咨詢干貨|第十期》），此外還需要充分把握地方農(nóng)村集體建設(shè)用地的拿地政策和流程要件。

（2）準(zhǔn)確把握區(qū)域市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)

大型城市或城市群（目前我國(guó)共有6個(gè)超大城市，11個(gè)特大城市，13個(gè)I型大城市，超過60個(gè)II大城市）的物質(zhì)資源條件越發(fā)豐富，人的消費(fèi)需求也就越高。大型城市中市民農(nóng)莊的客戶多數(shù)不是為了解決住的問題，而是需要被居住的品質(zhì)、體驗(yàn)或者情懷打動(dòng)，這部分人群有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有農(nóng)村情懷、有田園生活的追求。

市民農(nóng)莊對(duì)于他們基本上都屬于“第二住所”或假日休閑的場(chǎng)所，尤其是大城市的“三高”人群（高級(jí)知識(shí)分子、高級(jí)干部、高級(jí)軍官），他們因?yàn)閭€(gè)人的追求和社會(huì)的責(zé)任，絕大多數(shù)自幼便離開了家鄉(xiāng)農(nóng)村，對(duì)擁有“有田有院有天地”的中國(guó)院子具有多年的夙愿。

另外，對(duì)于自小生活在被鋼筋水泥包圍的城市新型中產(chǎn)和孩子來說，農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游帶來的新鮮體驗(yàn)激發(fā)了他們對(duì)農(nóng)村的向往，結(jié)合“三高”老人的回鄉(xiāng)需求，中國(guó)院子可以成為一個(gè)風(fēng)口。

市民農(nóng)莊的供給，首先要正確貫徹當(dāng)前農(nóng)村土地改革政策，這包含個(gè)兩層：一方面項(xiàng)目謀劃策劃需要堅(jiān)持三條原則，即土地的公有制性質(zhì)不變，絕不搞土地私有化；耕地紅線不能突破，絕不消滅農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)；農(nóng)民利益不受損，絕不侵犯農(nóng)民的利益而是要提高農(nóng)民的收益。

另外，在按照當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、交易流程拿到項(xiàng)目用地指標(biāo)后，建設(shè)內(nèi)容需要符合規(guī)劃用地性質(zhì)，及時(shí)迅速辦理用地手續(xù)或用地預(yù)審意見，這對(duì)項(xiàng)目融資成功與否至關(guān)重要。

市民農(nóng)莊的供給側(cè)需要有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和合作伙伴，至少需要運(yùn)營(yíng)三大板塊：農(nóng)業(yè)、旅游、地產(chǎn)。在和地方政府或平臺(tái)公司合作、多方共建的同時(shí)，項(xiàng)目還需要以農(nóng)民合作社為主要載體，讓農(nóng)民充分參與和收益。其中，土地所有權(quán)不能變，農(nóng)民自愿以土地入股，成為雇員參與農(nóng)田種植和農(nóng)莊運(yùn)營(yíng)，獲得股份分紅、工資性收入，改善居住條件。這樣金融機(jī)構(gòu)才能合理合規(guī)進(jìn)場(chǎng)，提供資金支持，獲得投資收益。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面，專業(yè)農(nóng)業(yè)合作社應(yīng)與當(dāng)?shù)卮寮w建立緊密的聯(lián)系，保證先進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)和農(nóng)業(yè)管理的無縫導(dǎo)入與應(yīng)用。

四、開發(fā)市民農(nóng)莊的主流模式——農(nóng)業(yè)+小鎮(zhèn)

“農(nóng)業(yè)+小鎮(zhèn)”是政策創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新的熱點(diǎn)，在這種模式下，資本方通常作為統(tǒng)籌開發(fā)的主體，負(fù)責(zé)開發(fā)、招商和項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)業(yè)技術(shù)公司、合作社、酒店運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)、文化旅游企業(yè)等作為資源合作方共同參與運(yùn)營(yíng)，共享收益。

資本方在產(chǎn)業(yè)融合擴(kuò)張上乘國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略之勢(shì)頭，探索“農(nóng)業(yè)+小鎮(zhèn)”的發(fā)展模式，它既能解決政府的農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)民生活問題，也能滿足重資產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)展、分散風(fēng)險(xiǎn)、政策引領(lǐng)等需求。

在政策上，市民農(nóng)莊可與鄉(xiāng)村振興、特色小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新、農(nóng)村土地改革等國(guó)家熱點(diǎn)政策掛鉤，是多方政策重點(diǎn)傾斜的政策洼地，使得項(xiàng)目可以獲得各項(xiàng)政策支持來推動(dòng)保障開發(fā)。

在功能業(yè)態(tài)上，集合農(nóng)業(yè)種植生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科創(chuàng)研發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品交易流通、農(nóng)業(yè)休閑旅游、農(nóng)業(yè)創(chuàng)意文化、田園居住生活等多個(gè)功能于一體，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)、生活、生態(tài)業(yè)態(tài)的科學(xué)配比，資本方得以在“賣資產(chǎn)”和“做產(chǎn)業(yè)”上合理平衡。

在開發(fā)運(yùn)營(yíng)上，一般由一個(gè)主體全面統(tǒng)籌，采取區(qū)域綜合開發(fā)的模式分期滾動(dòng)開發(fā)，并整合農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、農(nóng)業(yè)服務(wù)企業(yè)、科技服務(wù)企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)等多方資源共同運(yùn)營(yíng)其中的單個(gè)項(xiàng)目，分散風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。

在項(xiàng)目選址上，重點(diǎn)選擇位于中心城市周邊，區(qū)位交通便利、旅游資源豐富、生產(chǎn)資源豐富、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好的地區(qū)，一方面可以依托中心城市的人口集聚力帶來消費(fèi)人群，另一方面能依托設(shè)施配套優(yōu)勢(shì)有效調(diào)動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源集聚，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。

在客群定位上，招引以農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、配套服務(wù)企業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)客群，同時(shí)吸引游客等消費(fèi)客群，真正形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，集聚人口和產(chǎn)業(yè)主體。

五、典型市民農(nóng)莊——成都多利桃花源

（1）項(xiàng)目概況成都多利桃花源位于成都市郫都區(qū)紅光街道白云村，項(xiàng)目占地2275畝。通過土地整理可用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地330畝，規(guī)劃建設(shè)約10萬平方米近800套的家庭農(nóng)莊；已合法取得182畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，完成92畝集體建設(shè)用地約1.9萬平方米農(nóng)莊開發(fā)建設(shè)，一期27套、二期123套市民農(nóng)莊產(chǎn)品已交付使用。

（2）“農(nóng)業(yè)+”產(chǎn)業(yè)模式該項(xiàng)目以綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，農(nóng)文旅融合發(fā)展為支撐，市民農(nóng)莊與精品民宿、度假酒店為載體，打造集生產(chǎn)生活生態(tài)深度融合、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”的鄉(xiāng)村振興典范，2020年德泓咨詢調(diào)研時(shí)項(xiàng)目已建成1000畝綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、13萬平方米溫室大棚、1萬平方米分揀配送中心和300畝農(nóng)文旅融合發(fā)展示范區(qū)。具體產(chǎn)業(yè)生態(tài)和效益如下圖：

（3）用地及開發(fā)方式項(xiàng)目遵循“小規(guī)模、組團(tuán)式、生態(tài)化、微田園”的規(guī)劃建設(shè)理念，突出川西林盤、生態(tài)水系和田園風(fēng)光，依據(jù)川自然規(guī)〔2019〕2號(hào)文四川省關(guān)于“點(diǎn)狀用地”助推鄉(xiāng)村振興的指導(dǎo)意見，實(shí)踐“點(diǎn)狀用地”路徑，成都多利桃花源一期取得的4宗地共19.7畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，平均每個(gè)地塊約5畝，農(nóng)戶宅基地騰退成本約50萬元/畝，加上政府收取的土地增值收益調(diào)節(jié)金和契稅，土地綜合成本約68萬元/畝。創(chuàng)新運(yùn)用國(guó)家農(nóng)村土地改革試點(diǎn)政策，利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)，項(xiàng)目通過當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項(xiàng)，合法獲取集體土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證書、鄉(xiāng)村建設(shè)施工許可證，竣工驗(yàn)收及備案后通過通過集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記銷售給法人。開發(fā)方式得到國(guó)家發(fā)改委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部等部委領(lǐng)導(dǎo)及省市領(lǐng)導(dǎo)的充分認(rèn)可。

（4）去化情況雖受產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（集體建設(shè)用地）及付款限制（全款），但憑借其稀缺的高品質(zhì)中式農(nóng)莊產(chǎn)品，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了超出區(qū)域別墅100%的溢價(jià)率，一期產(chǎn)品推出即售罄，二期產(chǎn)品推出3個(gè)月已售80%以上（具體項(xiàng)目情況請(qǐng)查閱鄉(xiāng)村振興課題三）。